文/子木

刚刚，广州出线，首套房执行“认房不认贷”。

居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

(相关资料图)

——只要广州无房，无论外地有没有房贷，有没有房子，在广州都算首套首贷。

我特地给那边的几个资深中介打了电话，说如果外地有一套在还房贷的，按首套首贷。

如果在外地有两套以上在还房贷的，就只能按二套了，因为贷款量大了，银行也害怕风险。倒也合理。

已还贷款记录彻底消失，外地有 20 套房也无所谓，只要广州无房，就是首套首贷，按照 3 成首付，4.2%的利率走……

具体细则会下发到市场，这里不做论述，但总体来看，可以说是极大的政策放松。

久旱逢甘霖，市场翘首以盼的政策终于落地。

其实当初认房不认贷出台的时候，我就认为这是非常奇葩的思路，为什么外地有房子，买房就一律按 7 成，利率按二套？为什么贷款还清了，还要卡首付比例？

买套房，整得跟犯罪前科一样。

其实打击的并不是炒房客，而是误伤了刚改一族。在北上广深，很多人都是手欠在老家买了房子，或者之前在北京买了一居。

贷款并不多，结果政策一出，全部压死，甚至很多人因为这个还一直单身，单着单着不想结婚了。

早在一年前，我就提出过认房不认贷的可行性，但硬生生扛到了现在，一线城市死活不愿意松口。

一方面不希望房价过分上涨，另一方面，行情不至于太差，对购买力比较自信。

但事实是，今年我们也看到了，多方错杀，行情恶化，一线城市在极致的舆论条件下，也扛不住严寒。

这一年就像是在 ICU 里，病人奄奄一息，本来需要马上除颤，心脏复苏就能活过来，结果医生说，等等看，推点肾上腺素，我就不信他的生命力这么弱……

结果等啊等，病人血压狂掉，心电图都直了，这时候医生着急了，举着360J的除颤仪，赶紧救赶紧救……

本应该花很小成本解决的事情，最后花了大价钱解决不明白，最后只能归结于观察视角不同。

一线城市并不是一线城市，在每次周期中，充分扮演着压舱石和引导全国楼市预期的责任。明白这个，才能真正建立长效机制。

问题来了，四大一线城市，为什么单独选择广州启动？

试验品。

广州作为四大一线城市最炒不动的城市，这次带队其实是背负着试验的责任，上面会根据广州接下来的行情，判断其他三个一线城市放开的尺度和节奏。

如果广州楼市一路上行大热，对于其他城市的认房不认贷就会延缓推出，如果广州激不起什么波澜，那么其他三位大哥就要出手了。

逻辑上还是想为“房住不炒”保留一丝余地，但事实上，中国楼市，非涨即跌，非跌即涨，从来没有中间值。

按我对广州楼市的理解，上半年经济运行一般，楼市库存较大，购买力弹性有限，成交会复苏，但大概率扛不动大旗。

兜兜转转，很可能成为预期扭转期间，对抗负面情绪的炮灰。

最终还是得其他三位大哥出手。

我之前一直在讲，今年金九银十是为数不多的窗口机会，天气凉爽，传统旺季BUFF叠加，这时候一线城市引导预期，挑起大梁，可起到四两拨千斤的效果。

跟股市一样，楼市太需要一次信心和流动性回归，否则业主扛不住，地方财政扛不住，经济大盘也受拖累。

一线放开，龙头下山，意味着提振房价上升到战略角度，政策底真正出现，市场底随后。

所以买房的、卖房的，投资的、置换的、自住的，现在要打起十二分精神来，浪来了，就要有所操作，不然浪下去了，根本没有人会搭理你。

有人说，篮子里还有一张底牌——“放开限购”。

一线能放开限购吗？

我认为不能。

如果一线放开，资金就会跨城向上热涌，抽空低能级楼市购买力，会彻底形成楼市的“水滴结构”，在某种意义上，扼杀了经济发展的更多可能性。

当初一线城市限制人口，疏解功能，就是为了把更多的资源导入二线城市，形成东西南北中，多点开花的城市群抱团格局。

战略之所以称之为战略，理应看得更远一些。

02

不仅“认房不认贷”政策利好推出，昨天，存量房贷利率下调，也有了重磅信号：

招商银行已制定存量房贷利率下调相关预案，国有大行交通银行将于 8 月 30 日召开个人住房贷款存量房贷利率调整项目启动会议，消息已被确实。

这个话题非常有意思。

当初也是子木全网第一个提出的，借鉴的是 2015 年的上一轮政策调整的存量房贷利率打7折，属于救市工具篮的良药。

后来不断有声音出来，慢慢成真，7月央行货币政策司司长邹澜释放信号：

新发放贷款置换原来的存量贷款。

8 月，央行官网公布《央行下半年工作会议通稿》再提及：

指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

但市场并不买账。

谁见过，狼把肉叼在嘴里还能揪出来的？买房人不信，卖房人也不信，读者几乎每天都在问我，什么时候才能降……

我一直坚持会调，是因为过去有过同样案例，更重要的是7月邹澜谈及这个话题时，强调了两个关键词：

市场化、法治化。

这两个大帽子悬在空中，扣谁谁老实。一下子把博弈局面上升为绝对指令，没得谈的余地。

当然中间也出过其他声音，有媒体发文，说要照顾一下商业银行的利润情况……应该是有专员下去查了查，发现银行比想象中要糟糕许多。

银行为什么一定会下调存量房贷利率呢？

1、减轻购房者负债压力，变相释放消费力，对经济复苏有直接效果。

2、减轻高利率站岗者负面情绪压力，再次相信市场。

3、抑制提前还贷潮，为信贷系统提振流动性。

从 7-8 月的数据看，信贷数据非常危险，人们拼命存钱，提前还贷，会加重货币空转，印钞机转得直冒烟，但中间堵得死死的，就是下不去。

从银行消费贷和经营贷可以看出，最近很多城市都卷到 3%，深圳有大行经营贷降到了 2.8%……惊掉下巴。

这时候谁都想置换 JYD，即使有风险，但也能一雪被行情欺骗的耻。

前几天跟银行的朋友吃饭，拍着大腿说，真的菜到家了，搞了这么多年市场化，把自己快搞死了，自己还叫朋友买了所属银行理财，现在连亲戚的面都不敢见。

重、慢、僵、乱，四个大字是银行这些年的真实体现。

7 月央行换帅，潘学霸提着屠龙宝刀走马上任，同月14号，点出“法治、市场”，接下来7-8月，央行出的新闻，一个比一个劲爆。

总之，存量房贷利率下调，是必然的趋势，不出意外，存量房贷利率下调应该在 9-10 月分批上线。

至于怎么调，目前市场上有“消息”：

根据实际加 BP 情况，范围在 10-50 之间。当初 150BP 以上的，降低 50BP，50-100BP 的降低 30BP，低于 50BP 的可能是10BP，至于实际操作，具体再测。

很多人搞不清楚BP，我再给稍微解释一下。

房贷利率=LPR+加点

如果老王点儿背，2019 年 8 月买房，当初的 LPR 是 4.85%，合同房贷利率是 6.5%，这时候加点=6.5%-4.85%=1.65%=165BP

按照消息，属于第一档操作，就要调整至 165BP-50BP=115BP。

这两年 LPR 一路下跌，从4.85%降至4.2%，那么这时候老王的利率，就变成了，4.2%+115BP=5.35%。

从 6.5%降至 5.35%，按照200万30年房贷，每月月供，减少1600元。

不过毕竟是“消息”，具体真实性还要看所属银行具体出台的策略，但逻辑一定是不变的——

高利率大调，中利率中调，低利率小调。

这部分福利一定会给到高利率站岗那部分人。不普调是因为即使从狼嘴里揪肉，那也不能全部揪完，至少给狼们留条活路。

03

最后再多说几句。

虽然过去对很多东西的发生很不理解，但对未来，子木一直坚持悲观正确，乐观赚钱，长期看多。

尤其这段时间，从上到下，全程高能，格局打开。

上一篇文章写了《没想到会这样》，讲到印花税下调，结果主力部队撤退，造成股市不及预期。

只有两种可能，一种是我方将领压根就没意识到地方会偷家，另一种是，一切都在盘算之中，先诱空再捕杀。

根据29号的行情，验证了第二种逻辑的可能性，说明了什么？

背后有高人。

这给了市场非常大的信心，宏观有高人，国运必起势。

昨天华为低调公布了最新手机产品mate 60 pro ，有人做了拆解评测，这是一台真正的国产 5G 手机，意味着历时 1566 天，从硬件到软件的封锁结束了。

麒麟芯片王者归来，虽然性能比不上8gen2，但它的意义不只是体现在性能上。

因为它的出现代表了我国半导体行业真正有了立足的能力，跟当年的第一艘航母一样，具有时代意义。

今天下午央行公布，已经形成金融支持民营经济发展的文件初稿，又召开了金融支持民营经济推进会，几乎所有金融系统的大佬和民营集团代表，全部到会。

在股市、楼市之后，真正的提振经济组合拳即将面世。

与此同时，中美商务部长会谈时，中方说过这样一句话——美方多次表示不寻求与中方脱钩，希望美方将表态落在实处。

两天后，美国商务部长雷蒙多在上海美国商会举办的论坛上称，希望美国企业在华投资。

连起来看，你会发现，此阶段密集的组合拳，正是对美帝的逻辑反制——

没有直接对抗，而是告诉西方，封锁越来越没用了，崛起只是时间问题，要么一起共融共荣，要么你继续封锁，未来一旦逆转，此消彼长。

充分展现了“你打你的，我打我的”战略思维。

说实话，这两年很苦，投资情绪几近溃败，不坚定的富人开始逃离。

但你会发现，越是激荡越有更多人在用坚韧的毅力和默默的付出，守护着城池，直至带来美帝的妥协。

1978年，邓老掀起改革开发风潮，历经 45 年，二次改开的号角，已然悄然吹响，经济大盘复苏，这才是真正股市和楼市的基础逻辑。

第四季度，这么看，理应充满期待……